Kupno domu lub mieszkania

Mieszkania (flat) i domy (house) w Wielkiej Brytanii są generalnie bardzo drogie. Niemniej jednak, jeśli planujemy zostać w UK na wiele lat lub na stałe, to wcześniej czy później trzeba pomyśleć o zakupie swoich czterech ścian.
Oczywiście najlepiej byłoby kupić coś za gotówkę lub oszczędności, ale w praktyce jest to niemal niemożliwe - po prostu nie da się odłożyć sto pięćdziesiąt tysięcy funtów (no chyba że zarabiamy BARDZO dużo). Dlatego też należy ubiegać się w banku o kredyt hipoteczny (tzw. mortgage).

 

Ile mogę pożyczyć?

Różne banki mają różne sposoby określania górnej kwoty jaką są w stanie pożyczyć na konkretny dom/mieszkanie. Czasem jest to krotność rocznych dochodów (np. wspólny dochód małżonków razy 3.5), czasem zdolność do spłat rat miesięcznych (np. trzeba oszczędzać ponad 40% pensji), a czasem jeszcze coś innego. Dlatego też, należy się wybrać do kilku banków (zobacz również Banki) i poprosić o szacunkową kwotę jaką można pożyczyć w danym banku (tzw. quotation). Można oczywiście skorzystać z internetu - wiekszość banków udostępnia na swoich stronach inernetowych szacunkowy kalkulator (mortgage calculator), który pozwala na wstępną ocenę naszych możliwości kredytowych.
Przykładowo, jeśli roczny dochód męża jest w wysokości 15 tysięcy funtów a żony 10 tysięcy, to Building Society Principality pożyczy albo mężowi 3,5 rocznego dochodu (czyli 52,5 tysiąca funtów), albo małżeństwu 3-krotny dochód, czyli 75 tysięcy funtów. Porównując te kwoty do cen domów widać, że kupno swoich czterech ścian nie jest rzeczą łatwą.

 

Jak przebiega cały process kupna nieruchomości?

Co należy zrobić po kolei?

1. Wyliczyć/oszacować ile można spłacać miesięcznie (np. mortgage calculator).
2. Dowiedzieć się ile kredytu udzieli bank (mortgage quotation).
3. Udać się do agencji nieruchomości i powiedzieć, zę szuka się mieszkania w cenie do maksymalnej kwoty jaka nas interesuje. (W agencji nie jest wymagana żadna rejestracja - można więc odwiedzić wiele agencji.)
4. Agencja natychmiast da kilka ofert mieszkaniowych (zakładając, że będą coś mieć poniżej kwoty jaka nas interesuje). Nie ma więc sensu iść do agencji zanim nie jesteśmy całkowicie pewni, że chcemy coś kupic i zanim nie znamy kwoty jaka nas interesuje.
5. Agencja natychmiast zaoferuje datę obejrzenia domu/mieszkania. Im wcześniej jest to zrobione tym lepiej, gdyż za tydzień lub dwa nieruchomość może zostać po prostu sprzedana.
6. Po wybraniu odpowiedającego nam domu trzeba po prostu złożyć ofertę kupna w agencji. Zawsze warto złożyć trochę niższą ofertę, gdyż często sprzedający może opuścić nawet do kilku tysięcy. Nie jest to jednak regułą, toteż jeśli pierwsza oferta nie zostanie zaakceptowana należy wystąpić z drugą, nieco wyższą.
7. Po zaakceptowaniu oferty przez kupującego należy rozpocząć procedurę kupna. Trzeba znaleźć prawnika (solicitor - często agencje mieszkaniowe polecają swoich prawników, można więc z takiej okazji skorzystać), oraz złożyć wniosek o kredyt (agencja również poleci swój kredyt - należy tą ofertę wziąć po uwagę, chociaż niekoniecznie może to być oferta optymalna).
8. Po kilku dniach bank wydaje decyzję o wstępnym przyznaniu kredytu.
9. Prawnik rozpoczyna sprawdzanie (search - za które trzeba również zapłacić) planów modernizacyjnych terenu przylegającego do nieruchomości - czy nie ma tam zanieczyszczeń, czy za chwilę nie powstanie tam autostrada, czy nie ma zagrożenia powodziowego, itd. Niektóre dokumenty trzeba podpisać i odesłać prawnikowi.
10. Po kolejnych kilku dniach bank przysyła ostateczną decyzję o przyznaniu kredytu. Umowę taką trzeba podpisać i odesłać pod wskazany adres.
11. Ubezpieczyciel może zażyczyć sobie badanie medyczne osoby, która jest głównym kredytobiorcą. Kredyt nie zostanie przyznany dopóki główny kredytobiorca nie otrzyma ubezpieczenia.
12. Prawnicy po sfinalizowaniu wszelkich formalności ustalają datę wymiany kontraktów (contract exchange).
13. Przy wymianie kontraktów ustalana jest data ostatecznej przeprowadzki.
14. Po udostępnieniu kluczy przez byłego właściciela (zazwyczaj w przeciągu 1-2 tyg. od wymiany kontraktów) można się już wprowadzać...

 

Jakie są głowne typy nieruchomości?

Domy mają najczęściej status freehold, co oznacza że zarówno budynek jak i grunt znajdujący się pod nim należą w 100% do właściciela. Oczywiście najlepiej jest zakupić taki właśnie dom.
Niemniej jednak, niektóre domy (house) a prawie wszystkie mieszkania (flat) mają status leasehold, co oznacza, że grunt należy do kogoś innego, a tylko nieruchomość znajdująca się na tym gruncie może zostać zakupiona. Generalnie nie sprawia to większej różnicy, ale trzeba się liczyć z tym, że właściciel gruntu może sobie zażyczyć opłat za dzierżawę gruntu (co też zazwyczaj czyni). Jeśli do tego doliczyć koszty związane z utrzymaniem posesji (dach, trawniki, wywóz śmieci, itd.) to może się okazać, że takie dodatkowe opłaty mogą wynieść kilkaset funtów rocznie, a czasami nawet więcej. Dlatego też, zawsze PRZED zakupem jakiejkolwiek nieruchomości należy się dokładnie zorientować czy jest to freehold, czy też leasehold, a jeśli jest to drugie, to jakiej wysokości są wszelkie opłaty.

 

Dodatkowe informacje

Cena domu (poza Londynem) to koszt co najmniej 60 tysięcy funtów, ale średnio pomiędzy 100-300 tysiecy. W Londynie co najmniej 200 tysięcy należy zapłacić za mieszkanie, i to tez gdzieś raczej na przedmieściach.
Banki udzielają kredytu pod hipotekę (tzw. mortgage), ale nie są zbyt przyjaźnie nastawione do obcokrajowców. Niemniej jednak z uwagi na to, że Polska jest już w Unii Europejskiej Polacy nie mają większych problemów z otrzymaniem kredytu (oczywiście w zależności od wysokości zarobków). W przeciągu ostatnich kilku lat ceny domów znacznie wzrosły - wobec czego banki musza udzielać coraz wyższych kredytów, które z kolei coraz trudniej jest spłacić.

Praktycznie nie można pożyczyć więcej niż 95% wartości domu. Te 5% należy mieć w gotówce (tzn. na koncie bankowym). Dodatkowo dochodzą to tego koszty obsługi prawnej w wysokości 500-4000 funtów (wyższe kwoty dotyczą domów za które trzeba wnieść opłatę skarbową - tzw. stamp duty). Niemniej jednak w niektórych przypadkach można pożyczyć 100% a nawet i więcej (np. na zakup mebli, itd.)

Bardzo duże znaczenie ma miejsce pracy, na jak długo opiewa kontrakt w pracy (musi być na dłużej niż rok), czy pożyczka jest brana przez małżeństwo (jest wówczas łatwiej), wiek, zawód, itd.

Oczywiście o szczegółach należy rozmawiać już z konkretnym bankiem. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji należy się udać do kilku banków i zorientować się w bieżących uwarunkowaniach.

Kupno używanego lub nowego domu możliwe jest prawie wyłącznie poprzez firmy pośredniczące (Estate Agent). Również uzyskanie kredytu (mortgage) odbywa się za pośrednictwem agenta (mortgage advisor). Każda firma pośrednicząca zatrudnia agenta odpowiedzialnego za pośrednictwo w otrzymaniu kredytu. Najlepiej odwiedzić kilka firm pośredniczących i porozmawiać z kilkoma agentami. Każdy bank, building society lub inny pożyczkodawca pożyczy chętniej pieniądze na zakup nowego domu czy mieszkania niż starej rudery to remontu.

BBC podało na swojej stronie internetowej szacunkowe dane dotyczące cen domów w UK (styczeń-marzec 2004), ceny podano w tysiącach funtów:

 

 

 

Jak zacząć kupno domu?

Po pierwsze, musisz się zorientować ile jesteś w stanie spłacać co miesiąc (monthly payment), biorąc po uwagę wszelkie możliwe zmiany wysokości Twojego wynagrodzenia, a także, że każdy wzrost stóp procentowych zaowocuje zwiększeniem miesięcznych spłat.
Powinieneś również określić ile oszczędności (deposit) możesz wpłacić przy kupnie nieruchomości. Im większe oszczędności tym większe szanse na otrzymanie dobrej oferty kredytowej. Zazwyczaj wymagane są oszczędności w wysokości co najmniej 5% wartości nieruchomości. Niemniej jednak, niektórzy pożyczkodawcy oferują kredyty w wysokości 100% wartości nieruchomości, a czasem nawet i więcej - ale oczywiście przekłada się to na wyższe oprocentowanie kredytu (więc i wyższe miesięczne spłaty).
Aby ubiegać się o kredyt (mortgage), należy przedstawić bankowi dowód przychodów miesięcznych (np. payslip). Jeśli jesteś samozatrudniający się, wówczas bank może żądać dodatkowych dokumentów - o szczegóły należy się jednak pytać w konkretnym banku.

 

Jaka oferta jest najlepsza dla mnie?

Obecnie na rynku kredytów istnieją dosłownie tysiące ofert - dlatego też nie jest łatwo wybrać tą jedną najlepszą. Zawsze warto jest więc zapytać o fachową poradę. Niemniej jednak, wcześniej warto się zorientować w podstawowych terminach i używanym nazewnictwie.

Variable rate mortgage (zmienne oprocentowanie) - oprocentowanie takie jest sztywno połączone ze stopami procentowymi banku narodowego (Bank of England). W takiej opcji wysokość oprocentowania może się zmieniać dowolnie, wobec czego zmienią się również miesięczne spłaty kredytu. Oczywiście, gdy narodowy bank obniży stopy procentowe, wówczas natychmiast spadnie również oprocentowanie kredytu.

Standard rate mortgage (standardowe oprocentowanie) - oprocentowanie takie jeste zazwyczaj trochę wyższe niż narodowe stopy procentowe. Z definicji nie jest to najtańsza oferta, ale oprocentowanie takie będzie użyte na końcu okresu w jakim obowiązuje dana oferta procentowa (patrz również poniżej).

Fixed rate mortgage (ustalone oprocentowanie) - daje przewidywalność oprocentowania przez cały okres obowiązywania oferty (np. 2, 3 lub 5 lat). Niezależnie od narodowego oprocentowania miesięczne spłaty pozostają stałe. Jeśli oprocentowanie narodowe wzrośnie - korzystasz, jeśli zmaleje - tracisz. Oferta ta wygasa po ustalonym z góry okresie czasu (możliwe jest jednak otrzymanie nowej oferty po zakończeniu okresu, oczywiście na trochę innych warunkach). Jeśli chcesz zmienić kredytodawcę lub typ oferty (np. na variable), to bank zażyczy sobie spłatę odsetek karnych.

Capped rate deal (ograniczone oprocentowanie) - oprocentowanie takie może się wahać, jednak zagwarantowane jest, że nie wzrośnie powyżej pewnego z góry określonego poziomu. Podobnie jak w stałym oprocentowaniu - oferta obowiązuje przez zdefiniowany z góry okres czasu i bank może sobie zażyczyć spłatę odsetek karnych w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu, zmiany kredytodawcy, itd.

Cashback (zwrot gotówki) - jest specjalna oferta kredytodawcy, który chce skusić klienta. Bank taki zaoferuje nawet do kilkuset funtów gotówki np. na zakup mebli, przeprowadzkę, itd. Należy jednak uważać, ponieważ pieniądze te mogą być wliczone w kredyt - spowoduje to więc wzrost miesięcznych spłat kredytu.

Flexible mortgage (kredyt elastyczny) - pozwala na spłacanie miesięcznych rat w dowolnej wysokości, opuścić ratę za jeden miesiąc, lub też nawet wyciągnąć gotówkę z kredytu. W chwili obecnej, większość banków udostepnia niektóre z tych opcji nawet w standardowych kredytach (fixed, variable).

Offset mortgage (kredyt offsetowy) - w kredycie takim wszelkie oszczędności mogą zostać użyte jako zmniejszenie odsetek od kredytu. Np. jeśli początkowy kredyt wynosi 100 tys. a posiadamy oszczędności w wysokości 5 tys. to wówczas odsetki płacone są tylko od 95 tys. funtów. Nie znaczy to, że miesięczne raty będą niższe, ale przy wyższych kwotach oszczędności można spłacic kredyt nawet o kilka lat wcześniej (standardowy okres spłaty to 25 lat).

 

Jakie są główne typy spłaty kredytu?

Są dwa głowne sposoby spłacania kredytu: spłata wartości (repayment) oraz spłata odsetek (interest only). W tym pierwszym przypadku raty miesięczne są wyliczone w taki sposób aby częściowo spłacać wartość kredytu, a częściowo odsetki. Po okresie spłaty (np. 25 lat) cały kredyt wraz z odestkami jest spłacony. W przypadku spłaty samych odsetek, jak sama nazwa wskazuje, spłacane są tylko odsetki, toteż po okresie kredytowym (np. 25 lat) pełna kwota kredytu (np. 100 tys. funtów) pozostaje dalej do spłacenia. Oczywiście miesięczne raty są niższe, ale jest to wątpliwa zaleta - po okresie kredytowym trzeba bowiem wpłacić w gotówce pełna pożyczoną kwotę. W przeciwnym wypadku dom zostanie zabrany przez bank, a rodzine eksmitowana w świetle prawa. Generalnie, tej drugiej opcji używa się rzadko (żeby nie powiedzieć bardzo rzadko).

 

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Większość pożyczkodawców rekomenduje wykupienie polisy ubezpieczeniowej na życie (life insurance) - wówczas jeśli pożczyczkobiorca umrze lub ciężko zachoruje, to ubezpieczenie spłaci pozostające saldo kredytu i rodzina będzie mogła spokojnie zachować dom. Najczęściej polisę taką można kupić bezpośrednio w banku, w którym bierze się pożyczkę.
Istnieje również inne zabezpieczenie - ubezpieczenie spłat (repayment protection), które zapewnia spłatę miesięcznych rat kredytu przez jakiś okres (np. 12 miesięcy) w przypadku utraty pracy lub lekkiej choroby. Obowiązkowym jest ubezpieczenie samej nieruchomości od pożaru, powodzi, itd. - bez wykupienia tego ubezpieczenia żaden bank nie udzieli kredytu, gdyż jest to nielegalne.

 

Jakich pułapek powinno się unikać?

• Czasem pożyczkobiorca będzie naciskał na wykupienie polisy ubezpieczeniowej właśnie u niego - oferta taka może nie być optymalna, dlatego też warto ją porównać z innymi na rynku.
• Uważaj w jaki sposób obliczane jest oprocentowanie kredytu. Jeśli w stosunku rocznym, to stracisz na odsetkach. Szukaj więc kredytów które oferują obliczanie odsetek w stosunku dziennym (większość dobrych banków stosuje właśnie obliczanie dzienne).
• Jeśli spodziewasz się większej sumy pieniędzy, którą chciałbyś spłacić kredyt, wówczas prawdopodobne jest, że bank zażyczy sobie spłatę karnych odsetek (early repayment charge)

Jakie są ukryte koszty kupna mieszkania/domu ?

Kiedy kupujesz nieruchomość w UK bank pobiera opłatę wstępną (arrangement fee), która musi być zapłacona przed rozpoczęciem starania się o kredyt. Należy również zapłacić za wycenę nieruchomości (valuation) a także za ocenę stanu (survey). Oczywiście trzeba również zapłacić prawnikowi (solicitor fee) za przeprowadzenie transakcji (conveyancing).
Inna opłata, która trzeba wziąć pod uwagę, to opłata skarbowa (stamp duty), która wynosi ok. 1% wartości domu. Niektóre nieruchomości są zwolnione z tej opłaty (czasem jest to określona cena domu, np. 120 000 funtów, poniżej której nie płaci się stamp duty).
Wszystkie opłaty, które należy uiścić podczas procesu kupna nieruchomości mogą więc wynosić od 1000 funtów w górę - i będą tym większe im droższy jest dom.

• Uaktualnij art.
• Poleć
• Drukuj
• obserwuj
• Zgłoś nadużycie