Kupujemy dom - część 1

Decyzja o zakupie domu czy mieszkania jest jedną z najważniejszych w życiu. Oprócz dokonania oczywistych wyborów takich jak rodzaj domu, wielkość, wygląd czy okolica, w której się znajduje, podejmujemy także ogromne zobowiązanie finansowe, którego skutki będziemy odczuwać przez wiele lat. Z drugiej jednak strony posiadanie własnego kąta jest naturalną potrzebą człowieka i nie uda nam się od niej uciec, wykręcając się wygodą wynajmowanego mieszkania. Prędzej czy później nadejdzie czas, kiedy poczujemy chęć stabilizacji - i to będzie chyba właściwy moment na podjęcie decyzji o zakupie własnego domu. Jak zatem poruszać się w świecie angielskich procedur dotyczących nieruchomości, co zrobić, żeby ograniczyć koszty związane z przygotowaniem wymaganej dokumentacji i jak nie pogubić się w labiryncie profesjonalnej terminologii? Najważniejsze jest zrozumienie kilku podstawowych zasad

W procesie kupna nieruchomości zazwyczaj biorą udział agenci nieruchomości i prawnicy. Nie jest to jednak reguła bez wyjątków i jeżeli czujemy się na siłach podjąć działanie na własną rękę, „niewiele" stoi na przeszkodzie. „Niewiele" oznacza przede wszystkim mortgage. Jeżeli nie posiadamy wystarczających funduszy na samodzielne pokrycie ceny to konieczne będzie zaciągniecie pożyczki w banku, nie obejdziemy się bez pomocy prawnika. Paradoksalnie, nie jest to spowodowane zawiłością procedur, ale wymogiem banku, który zdecyduje się pożyczyć nam pieniądze tylko wtedy, gdy stan prawny nieruchomości zostanie sprawdzony i potwierdzony przez profesjonalistę. Jeżeli podejmiemy się działania na własną rękę, musimy być świadomi pułapek czyhających na potencjalnych nabywców -szczególnie, gdy będziemy mieli do czynienia z dokumentami pochodzącymi sprzed kilkudziesięciu lat (a nadal obowiązującymi). Dodatkowe koszty można również zaoszczędzić nie korzystając z usług agencji nieruchomości, których głównym zadaniem jest połączenie oferty sprzedającego z potrzebami kupującego oraz osiągnięcie porozumienia w sprawie ceny

Niezależnie od sposobu znalezienia potencjalnego domu, informacje dotyczące jego lokalizacji i ceny oraz dane obu stron transakcji trafiają na biurko naszego prawnika. Pośród licznych typów nieruchomości i sposobów ich posiadania wyróżnia się przede wszystkim freehold i leasehold. Każdy jednak dom czy mieszkanie ma swoją historię prawną (przebudowy, pozwolenia,itp.), którą należy traktować indywidualnie, wobec czego etapy postępowania mogą się nieco różnić. Przyjrzymy się jednak roli prawnika przy zakupie domu (freehold) zakładając, że jest to sprawa stosunkowo prosta, nie wymagająca uzyskania dodatkowych pozwoleń, a poszczególne etapy są jedynie podstawowym schematem działania.

PIERWSZYM KROKIEM WYKONANYM PRZEZ PRAWNIKA

będzie potwierdzenie otrzymanych od klienta instrukcji na piśmie wraz z określeniem przewidywanych kosztów (cena usługi plus inne wydatki) oraz z prośbą o wpłacenie tzw. zaliczki. Zazwyczaj jest to ok. L300—400, zależnie od lokalizacji nieruchomości i preferencji firmy. Po otrzymaniu czeku wysyłany jest list do firmy reprezentującej sprzedającego z potwierdzeniem nazwisk klientów i prośbą o dokumenty. Częste opóźnienia w procesie prawnym wynikają z faktu długiego oczekiwania na wypełnienie określonych formularzy przez sprzedającego, który za pośrednictwem swojego prawnika dostarcza je do firmy, która nas reprezentuje. Co możemy zrobić, jeśli bardzo zależy nam na czasie, a druga strona ewidentnie nie spieszy się z dostarczeniem dokumentów?' Po pierwsze możemy sami skontaktować się ze sprzedającym i próbować wymóc na nim odrobinę pośpiechu. Poza tym warto porozmawiać z agentem, który prowadził negocjacje, gdyż jemu również zależy na szybkim obrocie sprawy. Czego nie możemy robić - to kontaktować się z prawnikiem sprzedającego, któremu nie wolno z nami rozmawiać bez pośrednictwa osoby nas reprezentującej. Oprócz wspomnianych formularzy nasz prawnik otrzyma tzw. office copy entries. Jest to wydruk z rejestru prowadzonego przez HM Land Registry, czyli spisu nieruchomości wraz z nazwiskami właścicieli i ewentualnych mortgage. Warto podkreślić, że wydruk z takiego rejestru jest obecnie jedynym potwierdzeniem własności nieruchomości w Anglii, a wszelkiego rodzaju ozdobne tytuły własności wystawiane w przeszłości nie mają prawnie żadnego znaczenia (wyjątkiem są tu nieliczne sytuacje, w Londynie już niespotykane, gdy własność ziemi nie figuruje w powyższym rejestrze). Najważniejsze informacje, które będą sprawdzane w tym dokumencie, to nazwisko obecnego właściciela, prawa innych osób (np. prawo do przechodzenia po naszej ziemi nadane sąsiadom) czy istnienie zobowiązań finansowych gwarantowanych na nieruchomości. W przypadku istnienia mortgage, prawnik sprzedającego zobowiązuje się do spłacenia jej w dniu sprzedaży, aby przekazać kupującemu pełny tytuł własności. Wśród otrzymanych dokumentów będzie również

KONTRAKT Z PROPONOWANYMI WARUNKAMI SPECJALNYMI UMOWY.

Podlegają one negocjacjom i uzgodniona ostateczna wersja umowy zostaje przekazana stronom do podpisu. W międzyczasie nasz prawnik wystąpi do władz lokalnych o przeprowadzenie tzw. local authority search, które wykaże ewentualne pozwolenia wydane przez council na zmiany w strukturze nieruchomości (np. wyburzenie ścian). Poza tym dowiemy się szczegółów na temat okolicznych dróg (czy są utrzymywane przez council) i planów rozbudowy terenu. Częstą praktyką ze strony firm prawniczych jest przeprowadzanie drainage search (kanalizacja doprowadzająca wodę i odprowadzająca ścieki może być publiczna lub prywatna), environmental search np. ukazuje potencjalne zatrucie ziemi, którą chcemy nabyć. Jeżeli ubiegamy się o mortgage, bank wyśle swojego specjalistę zwanego surveyor, aby zbadał stan nieruchomości i dokonał jej wyceny. Jest to najbardziej podstawowy raport przeprowadzany wyłącznie na potrzeby banku. Jeżeli chcemy poznać dokładny stan domu, oczywiście za dodatkową opłatą, otrzymamy wnikliwy raport wskazujący na wszelkie defekty czy problemy, których powinniśmy być świadomi. Zadaniem prawnika będzie ustalenie, czy uzyskano pozwolenia na wszelkie zmiany strukturalne dokonane w obrębie nieruchomości. Warto wspomnieć, że od 2002 roku nawet wymiana okien wymaga zezwolenia władz lokalnych lub specjalnego certyfikatu wystawionego przez przedstawiciela federacji FENSA.

Kiedy nasi prawnicy otrzymają rezultaty poszczególnych badań, zazwyczaj przygotowują specjalny raport, w którym przedstawiają najważniejsze fakty dotyczące nieruchomości, potencjalne problemy i ogólny opis sytuacji prawnej. Jeżeli otrzymane informacje nas satysfakcjonują, podpisujemy kontrakt. Sam moment podpisu nie jest jeszcze prawnie wiążący: Dokument przekazujemy naszemu prawnikowi, który trzyma go 'na rozkaz', a więc do momentu, kiedy wydamy jasne instrukcje dotyczące wymiany kontraktów. Pamiętajmy, że do tej chwili nie jesteśmy prawnie zobowiązani dokonać zakupu określonego domu. Możemy się wycofać bez ponoszenia dodatkowych kosztów, możemy wstrzymać proces i zlecić dokładne zbadanie jakichkolwiek niejasności, zażądać od sprzedającego otrzymania retrospekcyjnych pozwoleń na przeprowadzone w przeszłości prace. Decyzja o zakupie domu jest tak poważna, że nie warto śpieszyć się i machać ręką na potencjalne problemy wskazane przez prawników. Kiedy za kilka lat będziemy chcieli go sprzedać, może się okazać, że nasz nabywca zażąda dodatkowych dokumentów, które powinniśmy otrzymać od poprzedniego właściciela. Pośpiech i nierozważny optymizm może prowadzić do niepotrzebnych stresów i wydatków w przyszłości. Jak przebiega i jakie ma znaczenie exchange of contracts i completion day? Jakie są konsekwencje, zasady i wyjątki dotyczące wymiany kontraktów i przeprowadzenia transakcji? O tym - w kolejnych poradnikach.

ANNA BANASZAK

Artykuł pochodzi z:
Cooltura

• Uaktualnij art.
• Poleć
• Drukuj
• obserwuj
• Zgłoś nadużycie