Poradnik -> Mieszkanie -> Kupujemy dom - część 2

Kupujemy dom - część 2

Moment związania się kontraktem jest jednym z najważniejszych etapów w całym procesie nabycia nieruchomości. Jest to krok, po którym nie można się cofnąć Właściwie teoretycznie istnieje możliwość odstąpienia od kontraktu, ale niesie to za sobą poważne konsekwencje finansowe i zazwyczaj postępowanie przed sądem o odszkodowanie. Należy wiec dołożyć starań, aby wszelkie wątpliwości wyjaśnić przed podpisaniem kontraktu, a decydując się na takie posunięcie mieć stuprocentową pewność, że to jest właśnie ten dom, ta cena, te warunki... słowem dokładnie to, co chcemy kupi.

Kontrakt jest to dokument przygotowany przez prawników sprzedającego. Znajdują się w nim m.in. dane dotyczące obu stron transakcji, adres nieruchomości, specjalny numer nadany przez HM Land Registry, uzgodniona cena i kwota depozytu. Na drugiej stronie zostają wyszczególnione warunki specjalne dotyczące indywidualnego kontraktu. Są to klauzule modyfikujące lub uzupełniające ogólnie obowiązujące zasady, stosowane przy wymianie kontraktów. Wiele z nich ma charakter czysto neutralny, jak np. stwierdzenie, że dom zostanie sprzedany w stanie pustym (tzn. bez najemców) czy przypomnienie, że kupujący polega na własnej inspekcji nieruchomości i nie sugeruje się żadnymi twierdzeniami ze strony sprzedającego. Warunki specjalne to także pole walki prawników. Często proponuje się odstąpienie od standardowych zasad regulujących np. kwestie ponoszenia ryzyka i ubezpieczenia domu w czasie pomiędzy wymianą kontraktów a dniem rzeczywistej transakcji, czy szczegóły dotyczące godziny opuszczenia nieruchomości przez sprzedającego.

Reklama ogólnosieciowa

Kiedy końcowa wersja dokumentu zostanie zaakceptowana, obie strony składają na niej swoje podpisy. W praktyce istnieją dwa identyczne kontrakty, z których jeden jest podpisany przez obecnego właściciela domu, a drugi przez nabywcę. Następnie trafiają one do rąk ich prawników. Przy wymianie kontraktów zapłacimy 10% ceny nieruchomości (depozyt) na rzecz sprzedającego. Alternatywnie możliwe jest również przekazanie 5% depozytu lub innej kwoty, warunkiem jest jednak zgoda sprzedającego i jego prawnika. Otrzymany depozyt nie jest od razu przekazywany klientowi, ale zatrzymany przez firmę, która go reprezentuje aż do dnia transakcji. Do kontraktu zazwyczaj dołączona jest lista tzw. Foctures ot Fittings, czyli spis rzeczy, które będą pozostawione lub zabrane w dniu wyprowadzki przez obecnego właściciela. Zawsze warto bliżej przyjrzeć się takiej liście, nawet w przypadku, gdy jednym z atutów nieruchomości jest np. nowoczesna zabudowana kuchnia. Może się niestety okazać, że zostaniemy bez kuchenki, lodówki czy włączników do światła (!). To, co dla nas jest oczywiste, nie musi wcale być dla drugiej strony. Najlepszą więc receptą na uniknięcie dodatkowych stresów jest dokładne przyjrzenie się takiej liście i wyjaśnienie wszelkich wątpliwości przed podpisaniem kontaktu. Kiedy rozważywszy wszystkie za i przeciw jesteśmy pewni, że chcemy związać się umową, informujemy o tym naszego prawnika i wpłacamy depozyt. Jest to najwyższy czas, aby ustalić z obecnym właścicielem tzw. completion date - czyli dzień, w którym przekażemy pieniądze i będziemy mogli wprowadzić się do nowego domu. Konkretna data zostaje wpisana do dokumentu.

Moment wymiany kontraktów, pomimo ogromnej wagi tego gestu, trwa kilka minut i nie powala na kolana swoją podniosłością. Wszystko odbywa się w trakcie rozmowy- telefonicznej pomiędzy prawnikami obu stron, gdy po sprawdzeniu najważniejszych danych wpisanych do dokumentu zgodnie stwierdzają we have exchanged po czym ustalają dokładną godzinę, w której to nastąpiło. W możliwie najkrótszym czasie kontrakty zostają fizycznie przesłane pomiędzy osobami reprezentującym kupującego i sprzedającego.

Od tego momentu czas biegnie nieubłaganie szybko. Najczęstszą praktyką jest ustalenie dnia przeprowadzki w odstępie około tygodnia lub dwóch od wymiany kontraktów. Pośród tysiąca spraw, które będziemy musieli załatwić, nie możemy zapomnieć o tak oczywistych jak poinformowanie dostawców wody czy gazu oraz firmy telefonicznej. Pozostaje również problem zorganizowania samej przeprowadzki. Dla naszego prawnika czas pomiędzy 'exchange' a 'completion' też nie jest łatwy. Przede wszystkim należy do niego skontaktowanie się z bankiem, który udzieli nam mortgage i określenie dnia, w którym potrzebne będą pieniądze. Zadba on również o to, aby dokument będący podstawą udzielenia pożyczki (mortgage deed) został podpisany przez kupującego najpóźniej w przeddzień completion date. Wystąpi on również do HM Land Registry z prośba o sprawdzenie, czy w ostatnim okresie nie nastąpiła żadna zmiana w rejestrze naszej nieruchomości ( np. czy właściciel nie odsprzedał jej w międzyczasie innej osobie). Dla potrzeb banku przeprowadzany jest również bankruptcy search, mający na celu ujawnienie osób zarejestrowanych jako bankruci. Stres związany z przeprowadzką prawdopodobnie będzie nam towarzyszył przez cały dzień. Aby możliwie go zminimalizować, warto dokładnie rozplanować poszczególne etapy działania. W ten sposób unikniemy biegania wokół zapakowanych kartonów, zastanawiając się bezradnie nad lokalizacją niezbędnego w danym momencie drobiazgu. Ustalona godzina, do której obecny właściciel musi się wyprowadzić, to zazwyczaj 2 po południu. Teoretycznie więc już o 2.01 możemy odebrać klucze i otworzyć drzwi naszego nowego domu. Klucze najczęściej są zdeponowane w agencji nieruchomości.

W dniu finalizacji zakupu nasz prawnik otrzyma pieniądze od banku w ramach udzielonej pożyczki (bądź też bezpośrednio od nas, jeśli dysponujemy takimi funduszami). Kwota będąca różnicą ceny nieruchomości i zapłaconego już depozytu zostaje wpłacona na konto firmy reprezentującej sprzedającego. Wystarczy jeszcze jeden telefon potwierdzający, że otrzymano pieniądze i tak oto stajemy się szczęśliwymi posiadaczami nowego domu. Ale to jeszcze nie koniec.

Natychmiast po dokonaniu transakcji nasz prawnik wysyła specjalny formularz do urzędu podatkowego w celu uiszczenia podatku od nieruchomości. Niestety, śmierci i podatków nie uda nam się uniknąć. Jest to jedna z mniej przyjemnych informacji związanych z jakże radosnym wydarzeniem, jakim jest zakup nowego domu. Stawki podatku określone są procentowo i zależą od ceny nieruchomości. W granicach pomiędzy Ł125,000 i 250,000 będzie to 1 procent, pomiędzy 250,000 i 500,000 to 3 procent, a powyżej 500,000 - 4 procent. I tak dla przykładu, nabyta nieruchomość o wartości Ł260.000 obliguje nas do zapłaty podatku w wysokości Ł7,800. Na zapłacenie podatku mamy 30 dni, licząc od completion date, po upływie tego okresu zostaniemy dodatkowo obciążeni karą pieniężną. Kiedy otrzymamy certyfikat z urzędu podatkowego, prawnik wystąpi w naszym imieniu o rejestracje własności w HM Land Registry. Podstawowym dokumentem wymaganym przy ubieganiu się o wpis do rejestru, oprócz wspomnianego już zaświadczenia z HM Revenue &. Customs (dawny Inland Revenue), będzie formularz TRI. Jest to rodzaj oświadczenia składanego przez sprzedającego, w którym przekazuje nam własność nieruchomości w zamian za określoną cenę. Dodatkowym, ale nieuniknionym wydatkiem, będzie konieczność uiszczenia opłaty za rejestrację, która waha się w zależności od ceny, zazwyczaj jednak wynosi ok. Ł220.

Po upływie kilku tygodni od dnia przeprowadzki otrzymamy kopie wyciągu z głównego rejestru, na której będziemy widnieli jako pełnoprawni właściciele domu. Jest to koniec długiej i żmudnej drogi, często wyboistej i stromej. Możemy wreszcie zapomnieć o przeżytych stresach i z uśmiechem zacytować znane przysłowie, że „Co cię nie zabije, to cię wzmocni". Wreszcie nadszedł czas, aby spokojnie odetchnąć, wyjść do ogrodu i spojrzeć na niebo, jakby nie było, nasze własne niebo. A potem zapytać samego siebie: czy było warto? To pytanie pozostawiam bez odpowiedzi...

ANNA BANASZAK

Artykuł pochodzi z:
Cooltura

• Uaktualnij art.
• Poleć
• Drukuj
• obserwuj
• Zgłoś nadużycie